Vad är REIT?

Specialist på
REIT-fastighetsaktier

REIT är förkortning för Real Estate Investment Trust – ett vinstskattebefriat företag som äger, driver eller finansierar inkomstproducerande fastigheter och måste dela ut 90 % av vinsten.

REIT tillåter vem som helst att investera i portföljer med fastigheter som inte vore möjliga att förvärva på egen hand. Drygt 87 miljoner amerikaner är delägare i REIT direkt eller indirekt. Av 219 noterade REIT finns 30 st med i S&P 500.

Sword Invest behövs därför att det är extra svårt att värdera och analysera REIT då vanliga nyckeltal som p/e och p/b inte fungerar på fastighetsbolag i USA.

Styrkor och fördelar som REIT historiskt har gett:

✓RESULTAT:

• Equity REIT-index har slagit S&P 500 under 15 av de senaste 25 åren
• Totalavkastning högre än S&P 500 efter de senaste 25 åren
• Högre avkastning än företagsobligationer
• Lågt ränteläge ger REIT rekordbillig finansiering av fastigheter
• REIT betalar ingen bolagsskatt tack vare att de delar ut 90 % av vinsten

✓DIVERSIFIERING:

• Låg korrelation med andra aktier och obligationer
• Högre riskjusterad avkastning
• En investering i verkliga, materiella tillgångar
• Du kan se bilder och adresser på alla fastigheter

✓UTDELNING:

• Kontinuerlig utdelning och förmögenhetsbyggande under 60 år
• Regelbunden inkomst från hyror & långa hyreskontrakt ger stabilitet
• Equity REIT-index gav mer än dubbelt så hög direktavkastning, 4 %, jämfört med 1,9 % för S&P 500 (01-2020)
• Minskad portföljvolatilitet

✓LIKVIDITET:

• Möjligheter för taktisk tillgångsfördelning
• Enkel balansering av portföljen
• 219 noterade REIT har ett marknadsvärde på drygt 1 biljon USD
• Rekordlåg historiskt belåning på drygt 30 % ger trygghet och möjligheter till fastighetsförvärv

REIT i världen

Medan USA fortfarande är den största noterade fastighetsmarknaden, blir den noterade fastighetsmarknaden alltmer global. Den amerikanska REIT-strategin för fastighetsinvesteringar sprider sig och idag har nästan 40 länder REIT, inklusive alla G7-länder.

– Vilken fördel ger en global noterad fastighetsexponering i en diversifierad investeringsportfölj?

Forskning gjord av investeringskonsultföretaget Wilshire Associates visade att en exponering mot globala noterade fastigheter förbättrade avkastningen på en diversifierad investeringsportfölj.
Genom att analysera risker och avkastning för olika tillgångsslag (aktier, obligationer, fastigheter och kontanter) för perioden 1976–2014 konstruerade Wilshire optimerade portföljer av dessa tillgångar – med och utan globala noterade REIT – för en mängd olika investeringshorisonter.
Under analysperioden fann Wilshire att en portfölj som inkluderade globala noterade REIT gav en högre årlig portföljavkastning och lägre årlig portföljrisk än en portfölj utan, vilket resulterade i ett slutgiltigt portföljvärde som var 6,5 procent högre.

REIT historia

Den 14 september 1960 undertecknade president Dwight D. Eisenhower lagstiftning som möjliggjorde REIT och skapade en ny strategi för inkomstproducerande fastighetsinvesteringar – ett sätt där de bästa egenskaperna för fastigheter och aktiebaserade investeringar kombineras. Syftet var att låta små investerare samla sina investeringar i fastigheter för att få samma fördelar som kan erhållas genom direkt ägande, samtidigt som de diversifierar sina risker får professionell förvaltning.

REIT gav för första gången fördelarna med kommersiella fastighetsinvesteringar till alla investerare – fördelar som tidigare bara hade varit tillgängliga för stora finansiella aktörer och mycket rika individer.

1960-1961 skapas de första REIT i USA. Av de 6 första finns 3 kvar.
1965 Den första REIT listas på New York Stock Exchange, NYSE.
1969 Första REIT-lagstiftningen i Europa kommer till i Nederländerna.
1972 Det första REIT-indexet lanseras.
1976 President Ford signerar ett lagpaket av REIT-förenklingstillägg. Det tillåter REIT att etableras som stiftelse eller företag.
1985 Första Hälsovård-REIT etableras.
1986 President Reagan signerar ny lagstiftning med förenklingar för REIT.
1993 President Clinton signerar ny lagstiftning som förenklar för pensions bolag att investera i REIT.
1994 Första Life Science-REIT skapas.
1999 Första börsnoterade Skogs-REIT och Telemast-REIT skapas.
2004 President Bush signerar REIT Improvement Act som förenklar företagsledningen och ökar effektiviteten i REIT.
2004 Det första noterade Datacenter-REIT skapas.
2008 REIT Investment and Diversification Act blir lag och tillåter REIT att köpa och sälja fastigheter på ett effektivare sätt.
2013 Den första noterade Jordbruksmark-REIT skapas.
2015 President Obama signerar PATH act som underlättar och förbättrar skattelagstiftningen för investerare i REIT.
2016 REIT och andra fastighetsbolag får en egen noterad sektor av S&P Dow Jones och MCI – Real Estate Sector (tidigare noterade under finans).

Vad gör REIT för att tjäna pengar?

De flesta REIT har en enkel och lättförståelig affärsmodell: Genom att hyra ut utrymme och samla in hyror från sina fastigheter genererar företaget inkomster som sedan betalas ut till aktieägarna i form av utdelning. REIT måste betala minst 90 % av sin beskattningsbara inkomst till aktieägarna – och många betalar ut 100 %. I gengäld så är REIT skattesubventionerade och slipper att betala skatt på de medel som delas ut.

mREIT (Mortgage REIT) äger inte fastigheter direkt, utan de finansierar fastigheter och tjänar inkomster från räntan på dessa investeringar.

Transparens:

• Reviderade finansiella rapporter

• Företagsstyrning i linje med aktieägarnas intressen.

• SEC, styrelsen, analytiker och revisorer granskar listade REIT

• 80 % av investeringsrådgivare i USA rekommenderar REIT

• 60 årig bolagsform som har fått stöd av 7 amerikanska presidenter

Vilka är de olika typerna av REIT?

– Equity REIT (oftast bara kallad REIT) är majoriteten av börshandlade, noterade REIT och äger eller driver inkomstproducerande fastigheter.

– mREIT (mortgage REIT) är finansiella företag som finansierar inkomstproducerande fastigheter och tjänar på räntan från dessa investeringar.

– Offentliga, icke-noterade REIT är registrerade i SEC men handlas inte på nationella börser.

– Private REIT är undantagna från SEC-registrering och dess aktier handlas inte på nationella börser.

Hur kvalificerar ett företag sig som REIT?

För att kvalificera sig som REIT måste företaget:

Investera minst 75% av dess totala tillgångar i fastigheter
Få minst 75% av sina bruttoinkomster från hyror från fastigheter, räntor som finansierar fastigheter eller från försäljning av fastigheter
Betala minst 90% av dess beskattningsbara inkomst i form av aktieägarutdelning varje år
Vara en enhet (som ett företag) som är beskattningsbar
Ledas av en styrelse eller förvaltare
Har minst 100 aktieägare
Ha högst 50% av dess aktier innehavda av fem eller färre individer

20-års genomsnittlig årlig totalavkastning Mars 1999 – Mars 2020

Hur bedöms normalt värdet på REIT-aktier?

Precis som alla företag vars aktier handlas offentligt, prissätts REIT-aktier av marknaden under hela handelsdagen. För att bedöma investeringsvärdet på REIT-aktier överväger analytiker vanligtvis:

– Förväntad tillväxt i vinst per aktie.

– Förväntad totalavkastning från aktien, beräknat utifrån den förväntade prisförändringen och den rådande utdelningen.

– Nuvarande direktavkastning i förhållande till andra avkastningsinriktade investeringar (obligationer eller aktier).

– Utdelningsgrad i procent av REIT FFO (se förklaring nedan).
– Ledning och företagsstruktur.
– Underliggande tillgångsvärden för fastigheter och andra tillgångar.

Hur mäter REIT intäkter och förmåga att betala utdelning?

REIT använder nettoresultat enligt definitionen i de generellt accepterade redovisningsprinciperna (GAAP) som primärt mått på rörelseresultatet. Dessutom använder REIT medel från operationer (FFO), ett mått på genererade likvider, som kompletterande indikator på deras rörelseresultat.

FFO kan definieras som nettoresultat exklusive vinster eller förluster från försäljning av de flesta fastigheter och avskrivningar, eftersom fastigheter vanligtvis stiger mer än minskar i värde över tid.

Värdepappersanalytiker använder också ett mått som kallas Justerad FFO (AFFO), som justerar FFO för hyreshöjningar och vissa investeringar.

Vilka faktorer driver vanligtvis REIT inkomsttillväxt?

Tillväxt i REIT-intäkter genereras vanligtvis av högre intäkter, lägre kostnader och nya affärsmöjligheter. De mest omedelbara källorna till intäktsökning är högre uthyrningsgrader och ökade hyror.
Ytterligare fastighetsförvärv och utvecklingsprogram skapar också tillväxtmöjligheter, förutsatt att den ekonomiska avkastningen från dessa investeringar överstiger finansieringskostnaderna.

Individuellt anpassad REIT-portfölj

Låt oss hjälpa Er att utifrån Era behov, önskemål och förutsättningar komponera en individuell, exklusiv anpassad portfölj av REIT-aktier. Ni får personlig rådgivning direkt av VD Daniel Swärd.

Boka ett möte eller få mer information genom att kontakta oss på tel 0431-19112 eller info@swordinvest.com.

REIT kategoriseras i fastighetssektorerna:

Kontor-REIT äger och förvaltar kontorsfastigheter och hyr ut utrymme i dessa fastigheter till hyresgäster. Fastigheterna kan variera från skyskrapor till kontorsparker. Vissa REIT fokuserar på till exempel centrala affärsdistrikt eller förortsområden. Vissa REIT fokuserar på specifika segment av hyresgäster såsom myndigheter eller bioteknikföretag.

Industri-REIT äger och förvaltar industrianläggningar och hyr utrymme i dessa fastigheter till hyresgäster. Ibland fokuseras på specifika typer av fastigheter, såsom lager och distributionscenter. Industri-REIT spelar en viktig roll i e-handeln och hjälper till att möta det snabba leveransbehovet.

Handel-REIT äger och förvaltar detaljhandelsfastigheter och hyr utrymme i dessa fastigheter till hyresgäster. Det kan vara stora regionala gallerior, outletcentra, livsmedelsförankrade köpcentra och livsmedelsbutiker.
Vissa REIT äger fristående fastigheter och strukturerar hyresavtalen så att hyresgäster betalar både hyra och huvuddelen av driftskostnaderna.

Hotell-REIT äger och hanterar hotell, logi och resorts. Vissa fokuserar på exklusiva lyxhotell och andra på budgethotell. Hotell REIT-fastigheter tjänar ett brett spektrum av kunder, från affärsresenärer till semesterfirare och har olika nivå på service och bekvämligheter.

Bostad-REIT äger och förvaltar olika former av bostäder och hyr ut utrymme. REIT kan fokusera på hyreshus, studentbostäder, nytillverkade hem och enfamiljshus. Inom dessa marknadssegment satsar vissa REIT på specifika geografiska marknader eller klasser av fastigheter.

Skog-REIT äger och förvaltar olika typer av skogsfastigheter. Skog-REIT är specialiserade på avverkning och försäljning av virke.

Sjukvård-REIT äger och förvaltar olika hälsorelaterade fastigheter och samlar in hyror från hyresgäster. Egendomstyper inom hälso- och sjukvård inkluderar anläggningar som kirurgcenter, äldreboenden, sjukhus, medicinska kontorsbyggnader och specialiserade vårdanläggningar.

Självlagring-REIT äger och hanterar byggnader för självlagring och samlar in hyror från kunder. Lagringsutrymme hyrs ut till individer och företag.

Infrastruktur-REIT äger och förvaltar infrastrukturfastigheter och samlar in hyror från hyresgäster. Egendomstyper inkluderar fiberkablar, trådlös infratruktur, telekommunikationstorn och energiledningar.

Datacenter-REIT äger och hanterar faciliteter som kunder använder för att lagra data på ett säkert sätt. De erbjuder en rad produkter och tjänster för att hålla servrar och data säkra, inklusive tillhandahållande av oavbruten strömförsörjning, luftkylda kylare och fysisk säkerhet.

Diversifierad-REIT äger och hanterar en blandning av fastighetstyper och samlar in hyror från hyresgäster. Vissa äger fastighetsportföljer som består av både kontor och industri medan andra äger byggnader som kombinerar bostäder och kontor.

Special-REIT äger och hanterar unika fastighetstyper och samlar in hyror från hyresgäster och användare av fastigheterna. Exempel på fastigheter är biografer, kasinon, jordbruksmark, skolor och utomhusannonstavlor.

Totalavkastning REIT-fastighetssektor 1994-2019 i procent

Hur kan förändringar i räntenivån påverka REIT?

När det gäller förändringar i räntenivån stiger (eller faller) många tillgångspriser som omedelbart svar på en sänkning (eller ökning) i räntenivån. Detta gäller särskilt för tillgångar med framtida kassaflöden som är fasta, till exempel räntebetalningarna från obligationer som har fasta kuponger.

Om framtida kassaflöden inte förväntas öka, skulle ökande räntesatser ha en tydlig negativ inverkan på tillgångsvärden, inklusive på noterade REIT.

Förändringar i räntenivån återspeglar emellertid ofta förändringar i den ekonomiska aktivitetsnivån, starkare ekonomisk aktivitet åtföljs ofta av växande krav på kredit och stigande räntor.

Historiskt har ofta aktiekurserna på REIT ökat under perioder med stigande räntesatser. Logiken kan vara att stigande räntor återspeglar en ekonomi med starkare resultat vilket ger högre hyror och lägre vakansgrader.

Är hus- eller lägenhetsägande ett substitut för att investera i REIT

Att äga huset eller lägenheten man bor i producerar inte löpande inkomster utan kräver ofta regelbundna ränteutgifter, fastighetsskatt, försäkringsbetalningar och underhållskostnader.
Däremot representerar REIT-investeringar kontinuerliga intäkter, kassaflöden och utdelningar genererade från hyror som kommer in varje månad.

Dessutom är REIT en likvid investering som är diversifierad över en rad olika fastigheter och fastighetstyper på olika geografiska platser. Som jämförelse är ett hus en jämförelsevis illikvid tillgång vars investeringsrisk inte är diversifierad utan snarare mycket koncentrerad. För svenskar som är tungt exponerade mot den svenska fastighetsmarknaden genom sin bostad kan REIT ge diversifiering och intäkter.

Varför investera i REIT?

REIT har historiskt sett levererat konkurrenskraftig totalavkastning, baserad på hög, jämn utdelningsintäkt och långsiktig kapitaltillväxt. Deras relativt låga korrelation med andra tillgångar gör dem till en utmärkt inflationsskyddande portföljdiversifiering som kan bidra till att minska den totala portföljrisken och öka avkastningen.

REIT är tillskillnad från fastigheter likvida tillgångar, med låga transaktionskostnader som samtidigt ger transparens och öppenhet. Genom att så stor del av REIT vinster blir utdelning liknar det direktägande i fastigheter – men med fördelen av att slippa problem som skötsel, hyresbetalning och hyresgästers klagomål “trash, toilets and taxes”.

Daniel Swärd

Rådgivning

En investering i värdepapper/fonder kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka det investerade kapitalet. Investeringar är alltid förenat med risk. Sword Invest & Pedagogförlaget AB tar inget ansvar för beslut baserade på texten eller fel på denna webbplats.

Boka ett rådgivningsmöte

Vi hjälper Er med en Individuellt anpassad REIT-portfölj. Ni får personlig rådgivning direkt av VD Daniel Swärd. Boka ett möte eller få mer information genom att kontakta oss på tel 0431-19112 eller info@swordinvest.com.